1991 avskaffar den dåvarande borgerliga regeringen, Carl Bildt, de statliga bostadssubventionerna. När bostadsbristen blir ett faktum, lovar politiker och fastighetsinvesterare samstämmigt att marknaden kommer att lösa bostadsbristen.
Före 2005 gällde det historiska anskaffningsvärdet, det vill säga värdet motsvarade vad det kostade att bygga, inte som dagens regelverk i EU, marknadsvärdet enligt den förväntade framtida värdestigningen.
Har marknaden tvärtom, låga förväntningar, kan det plötsligt vara värt tiotusentals miljoner mindre. Men den förväntade värdestigningen har ägarna redan tillgodogjort sig, medan hyresgästerna (eller bostadsrättsägarna om lägenheterna ombildats), sitter kvar med sina höga lån och/eller hyror. Räntor är som bekant inget som sänker amorteringarna, utan bara skatten och är ett medel för banken, att både få in de pengar de skapat en skuldsedel för och behålla bostäder och hus vid en kris. Banken kan tvinga dig att sälja för en spottstyver till sig själva, eftersom skuldsedeln aldrig följer ”Marknaden” nedåt i värde. Och räntorna på lånen du sitter igen med, består. Det är risken de tar betalt av dig för men du betalar också via skattsedeln när staten tvingas gå in vid kris, för att täcka upp det banken inte kan betala, det dem är skyldiga andra.
2011 tvingas fastigheter som byggs följa de finansiella spelreglerna. Det gäller även Almännyttan, de kommunala bostadsbolagen. De ska nu bedrivas enligt affärsmässiga principer. Lucia 2012 är det privata Malmöbolaget Viktoria Park, först ut med att köpa upp 900 nergångna hyresrätter i Rosengård. Lägenheternas underhåll, något som ingår i hyresgästernas hyra, är gravt eftersatt. På nyårsafton redovisar Viktoria Park en värdestegring med 48 miljoner kronor – 17 %. Det enda bolaget gjort för att aktierna ska rusa, är att skriva in upprustning i planerna och den hyreshöjning den genererar, för att fastighetsvärderarna ska kunna sätta ett högre värde på husen än vad de kommunala gjorde vid försäljningen. Medan hyresgästerna som redan betalat för underhåll till den tidigare värden, för andra gången tvingas betala för den i form av kraftiga hyreshöjningar.
De internationella aktörerna riktar förstås sina blickar mot den svenska bostadsmarknaden. Att tjäna 48 miljoner på mindre än tre veckor bara genom att skriva in vad man tänker göra, är en lönsam affär. Fastighetsföretaget Blackstone, numer den största hyresvärden i Sverige, lyckades på liknande sätt tjäna sex miljarder på tre år, på sina affärer i förorten, kan vi läsa i Fastighetsnytt, september 2019. Det motsvarar ungefär vad hyresgästerna betalat i hyra efter tvångsrenoveringarna.
Bostäder ses som ett säkert innehav med ett jämnt kassaflöde. Överföringar av fastigheter från det offentliga till det privata uppmuntras av statliga Riksbanken, genom att de stödköper fastighetsbolagens skulder (obligationer), under kriser, så även under pandemin och eliminerar därmed privata bolagens kreditrisker som också hyresgästen betalar för via skattsedeln. Till och med våra egna pensionsfonder är med som placerare.
Stig Westerdahl, professor i företagsekonomi vid Malmö universitet, gav i november ut boken, Det självspelande pianot, en slags pedagogisk grundkurs i svensk bostadspolitik. Den visar hur bostadsfrågorna gått från att ha ett eget inflytelserikt Bostadsdepartement till att bollas runt. 2015 flyttas bostadsfrågorna till Näringsdepartementet. Närings- och innovationsminister Mikael Damberg poserar tillsammans med Näringsdepartementets statsråd: bostads-, stadsutvecklings- och it-minister Mehmet Kaplan (mp) som ställs mot väggen av SVT:s Agenda, för att svara på varför regeringens mål är 250 000 nya bostäder till 2020, när befolkningsutvecklingen med invandringen visade att det krävs närmare en halv miljon. Efter att ha anklagats för bland annat samröre med den turkiske regimen ersattes Kaplan året efter av partikollegan Peter Eriksson, tidigare språkrör för Miljöpartiet och ledamot av Europaparlamentet 2014–2016.
Med regeringen Löfven flyttades bostadsfrågorna till Finansdepartementet 2019. ”Äntligen flyttar bostadsfrågan in på Finansdepartementet!” twittrar Hyresgästföreningen, utan att nämna några farhågor för marknadshyror, utan fortsätter hoppfullt ”hoppas Bolund (mp) fortsätter stå upp för ett starkt konsumentskydd, även i #bopol” (konsumentfrågor låg på Bolunds bord i den tidigare regeringen). Bolund blir dock en av få ministrar som inte får redogöra för sin syn på framtiden, under regeringens presskonferens.
I januari 2021 övergår finansminister och ordförande i internationella monetära och finansiella kommittén (IMF), Magdalena Andersson över till Sveriges statsministerpost. Värt att nämna är att IMF är de som lånat ut pengar mot ränta och villkor om att minska offentliga utgifter, till länder som nu är skuldsatta upp över öronen. I samband med regeringsombildningen i november, flyttas bostadsfrågorna över till Arbetsmarknadsdepartementet. Märta Stenevi (mp) blir arbetsmarknads- och bostadsminister. Johan Danielsson, politiskt sakkunnig i Socialdemokraterna i Europa-parlamentet 2007–2010, EU-samordnare i LO 2010–2019 och Europaparlamentariker 2019–2021, tar över ansvaret för bostadsfrågorna och uttalar; ”vårt gröna folkhem ska inte vara något fuskbygge. Bostadssegregationen ska byggas bort, med fler bostäder i hela landet, där vanligt folk har råd att bo.” Fusket är med andra ord välbekant, även på nationell politisk nivå.
Med hjälp av renoveringar och redovisningsregler kan riskkapitalbolag snabbt höja värdet på bostäderna i miljonprogramsområden de köper upp. Med de stora aktievinsterna kan de köpa ytterligare områden, en slags självspelande pianots mekanik, därav namnet på Stig Westerdahls bok.
Viktoria Park uppger 2013, när de köper lägenheterna på Albyberget av Botkyrka kommun, att de ska bli en långsiktig ägare men säljer vidare sina aktier till Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB som också uppger att han ska bli en långsiktig ägare men som säljer vidare till D Carnegie & Co som senare byter namn till Hembla AB.
2018 köper Tyska Vonovia upp både Hembla och Viktoria Park som nu byter namn till Viktoria hem. Vonovias vd Rolf Buch, uppger att de är långsiktiga ägare, trots att affärsmodellerna går ut på att köpa upp lägenheter som ska renoveras för att sedan chockhöja hyrorna med runt 40%, kanske behöver de bolaget för att jämna ut förluster de har i andra bolag. Hyreshöjningarna är i enlighet med Hyresgästföreningens listor om vilka åtgärder som genererar hyreshöjningar, trots det eftersatta underhåll som hyresgästerna snuvats på. Vonovia, som blivit Sveriges största hyresvärd, får bottenbetyg av hyresgäster i Stockholmsförorterna, särskilt gällande inflytande, reparationer, underhåll och renoveringar.
Sverige vimlar nu av förmögna privatpersoner, globala oligarker som kontrollerar eller äger kontrollposter via holdingbolag. Mycket tack vare den kraftiga förändringen av den relativa och absoluta beskattningen av olika typer av ägare – som avskaffandet av arvs- och gåvoskatten, vilken tidigare förhindrade en generationell överföring av stora aktieinnehav. Den dramatiska nedgången i den reala beskattningen av individuellt aktieägande har kraftigt stärkt incitamenten att bygga upp nya företagsförmögenheter. Holdingbolag fungerar som en praktisk organisation för att optimera distribuerandet av vinster och för att finansiera andra företag.
Fastighetsföretagen vill bygga bostäder där avkastningen är störst. På andra ställen där efterfrågan är stor på bostäder, men som inte genererar avkastning, är det tänkt att företagen ska få investeringsstöd och på så sätt kunna lägga sina vinster på att köpa upp nya bestånd. För vem har det här blivit bra? För de hyresgäster som inte äger sina lägenheter men som fått högre hyror? För de hyresgäster som inte anses lönsamma? För de kommuner som sitter igen med de mest kostsamma investeringarna, medan bolagen försvinner med de mest lönsamma? För de välbetalda ledningarna som kan ge sig själva fantasilöner?
De mest lönsamma är nybyggnation, eftersom det bygger på vad fastighetsägarna kan få in i vinst. Här blir fastighetsvärderarnas uppgift att bevisa den kommande vinsten för banken- att bevisa vilka hyresgäster de kan förvänta sig och vad dessa hyresgäster kan tänkas vilja betala. Det säger sig självt att de som mest behöver allmännyttan, inte är desamma som ingår i de önskehyresgäster som fastighetsägarna kalkylerar med – som ensamstående med barn, pensionärer med låg pension och andra låginkomsttagare, studenter, flyktingar som varit i Sverige mer än tre år och som därmed kommunerna inte längre har försörjningsansvar för. Inte heller försäkringskassan ansvarar längre för att jämna ut hyror för låginkomsttagare, såvida du inte är under 29 år och arbetar eller studerar, har barn eller är ålderspensionär, för ett hyresbelopp upp till 7500 kr. Mest lönsamt för fastighetsbolagen att kalkylera på, blir de som minst behöver en hyresrätt, de välavlönade men också nyanlända och andra som kommunerna är ålagda att betala för.
Driftnettot visar vad det verkligen kostar och vad hyresgäster betalar. Ökar värdet med till exempel 3% får ägaren en avkastning på 8%. Direktavkastningen beror på ortens framtida utveckling. Det gör det mest lönsamt att bygga i de centrala delarna. 10 000 i innerstan är värt mer, det kan alltså vara lönsammare att bygga bort hyresgästernas grönområden, skolor, lekparker, förråd, skyddsrum och vindar i tätort, än att bygga där plats eller behov finns. Även kommunala bolag är ålagda att drivas efter dessa affärsmässiga principer.
Kommunala bostadsbolag skulle kunna använda andra redovisningregler, eftersom allmännyttiga lägenheter inte byggs i syfte att handlas med och därför inte är en finansiell handelsvara, utan byggs för att klara sin bostadsförsörjning. Det ingår i de mänskliga rättigheter Sverige skrivit under på och som också skyddas i lagtexten.
När Sveriges Radio intervjuar Moderaternas bostadspolitiska talesperson, ser han ingen konflikt i att bostäder blivit en handelsvara. Han jämför med till exempel aktiebolag som driver handel med mat som ICA som också genererar stora vinster (för att matpriserna inte heller baserar sig på inköpspriser och övriga kostnader). Han anser det därmed rimligt att affärsmässiga principer ska gälla även för boende, en vara som alla andra.
Socialdemokraternas talesperson anser att bostad inte är en vara vilken som helst men att vi ändå måste ha med oss att vi lever i en blandekonomi, utan en statlig bostadspolitik som finansierar många bostäder. Att vi måste anpassa oss till att ägarna vill ha avkastning och den marknad som råder (något vi inte kompenserats med i skattesänkning trots att så påstods när det infördes). Men han vill gärna titta på förslag som kan stärka hyresgästerna vid tvångsrenoveringar, som längre infasningsperiod vid renovering och de höga hyreshöjningar de genererar. Bruksvärdesprincipen tycker han är problematisk, då underhållsåtgärder inte återspeglas i värdet men det gör nyrenoveringar och upprustning. Ändå vill han värna den principen för att hålla hyrorna. Han ser istället att affärsmässigheten och hur den definieras behöver ses över.
Fastighetspriser och hyresnivåer baseras idag på vilka bostadsmarknadens aktörer är och deras tillvägagångssätt gällande redovisningsregler och kalkylmetoder. En bostadspolitik som gynnar produktion av dyra bostäder, medan mer överkomliga bostäder näst intill blivit omöjliga att bygga i praktiken. Medan den grupp som ökat som behöver bostäder, inte själva har råd att betala de höga priserna. Det måste kommunerna göra eller staten, det vill säga hyresgästerna är åter med och betalar via skattsedeln och tvingas därmed betala även för att hålla marknadspriserna uppe när kommunerna stödköper bostadsrätter till behövande.
Pensionerna som investeras i bostadsinvesteringar har blivit en form av gisslan, eftersom alla vill ha bra pensioner i slutändan. Likadant med bostäder och aktier människor investerat i. Faller de i pris, är det enda de har kvar, de höga skuldsedlarna de betalat med. Och räntorna förstås.
När ska våra politiker och tjänstemän, betalda via skattsedeln, inse att deras roll är att se till att vi har balans. Inte att slopa regler som gör att oligarker utan skrupler och utan tanke på vårt gemensamma väl och ve, flockas runt Sverige som flugor på en sockerbit, när de lämnar ifrån sig del för del, av det vi en gång tillsammans byggt. Det har visat sig bli varken billigare eller bättre, trots fagra löften.
Text/ansvarig utgivare Lotte Johansson
Bild Jimmy Johansson
